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• 非财务经理房地产财税知识培训（1天）

  2015-09-23...
  查看详情>> 一、理解财务在企业中的作用 1.财务的对内与对外作用的协调与同一 2.财务信息的使用者主要有哪些 3.公司业务部门与财务部门关系该如何协调 二、学会用财务的视觉看企业 1.啥是财务报表？ 2.财务报表都由啥构成的？ 3.该如何学会阅读报表 3.1 如何理解【资产=负债+权益】这一“勾稽关系”？ 3.2 该如何阅读资产负债表？ 3.3 如何阅读利润表或损益表？ 3.4 如何阅读现金流量表？ 3.5 三大财务报表之间的关系如何 三、懂得分析企业的经营状况与盈利能力 3.1 财务比率分析主要从几个方面进行  3.2 短期偿债能力分析主要用途何在 3.3 长期偿债能力分析主要关注哪些指标 3.4 营运能力分析分析主要关注哪些指标 四、房地产相关税收政策 4.1 土地受让过程涉及的各项税费主要有哪些 4.2 开发设计过程涉及的主要税费有哪些 4.3 施工建造过程涉及的主要税费有哪些 4.4 开盘预（销）售过程涉及的主要税费有哪些 4.5 交付使用过程涉及的主要税费有哪些
• 房地产开发全程票据处理技巧与税务风险控制

  2015-09-23...
  查看详情>> 一、入账票据的管理规范 1、“以票管税”税收征管环境下企业和财务人员面临的票据法律风险 （1）企业和财务人员遇到的入账票据税务行政法律风险有哪些？ （2）企业负责人和财务人员遇到的入账票据刑事法律风险主要是什么？   2、什么是税务上所认定的合法有效票据   3、各税种对可以作为抵减项目或税前扣除的合法有效票据如何界定   4、财务人员应该如何对取得的发票进行审核   5、入账票据管理 （1）票据的取得时效对票据的入账有什么重大意义？ （2）如何避免取得虚开、代开的发票 （3）跨期取得发票的会计与税务处理有差异吗 （4）取得不合规票据如何补救 （5）发票遗失如何处理 （6）发生退货、折让情况下发票该如何处理 6、税务稽查对虚假发票如何定性处罚，企业如何应对 二、土地出（转）让过程对取得的票据要求 1、税务对招拍挂方式取得的土地票据要求有哪些？ 2、税务对“以地补路”等方式取得的土地票据要求有哪些？ 3、土地出让金返还情况下应该如何开具票据？ 4、政府要求在红线外建设的道路、公园等支出如何取得票据？ 5、通过合作建房取得的土地票据如何取得？ 6、通过购买股权取得的土地票据如何取得？ 7、拆迁安置票据如何处理？ 8、购买烂尾楼（在建工程或在建项目）如何开具票据？ 9、青苗补偿费、遮光费补偿等各种补偿费支出如何取得票据？ 三、开发建设阶段票据的取得   1、前期工程票据的取得   2、电梯、空调等混合销售项目票据如何开具     3、包工包料工程票据如何开具     4、装饰清包工工程票据如何开具 5、“甲供材”、“甲控材”工程票据如何开具 6、工程发票的开票地点有何特殊要求 7、园林绿化工程票据如何开具 8、完工后续支出票据处理 9、取得的工程违约金如何开具票据 四、销售阶段票据的开具与取得的处理     1、订金、定金、VIP、诚意金、保证金等如何开票     2、没有产权的储藏室、车位/库销售如何开票     3、房地产代理、佣金支出如何取得票据     4、房价打折如何开票 5、“买一赠一”附赠的汽车、车库、家电、家具等如何开具票据 6、销售精装房如何开票 7、代收的水电、燃气、太阳能等费用如何开票 8、交房面积误差如何开具发票？ 五、管理费用票据处理与税前扣除规范 1、各类办公费支出票据的取得与税前扣除规范 2、固定电话、手机通讯费的票据取得与税前扣除规范 3、差旅费的票据取得与税前扣除规范 4、各类（含购物卡、购烟酒等）交际应酬费票据的取得与税前扣除规范 5、会议费票据的取得与税前扣除规范 6、交通费、车辆使用费票据的取得与税前扣除规范 7、租赁费票据的取得与税前扣除规范 8、物业费、水电费票据的取得与税前扣除规范 9、咨询费、顾问费、律师费等票据的取得与税前扣除规范 10、劳保支出票据的取得与税前扣除规范 11、工资薪金、津贴补贴、福利费支出票据的取得与税前扣除规范 12、临时工、季节工、实习人员、劳务派遣人员等票据的取得与税前扣除规范 13、旅游费用支出的票据取得与税前扣除规范 14、违约金、赔偿金等违约性质支出票据的取得与税前扣除规范 15、上交集团公司管理费用票据的取得与税前扣除规范 六、营销费用票据处理与税前扣除规范 1、广告费票据的取得与税前扣除规范 2、业务宣传费（包括宣传活动、展览展台、资料、礼品、演出等）票据的取得与税前扣除规范 3、市场调研费票据的取得与税前扣除规范 4、销售代理费、老客户佣金、奖金票据的取得与税前扣除规范 5、样板间的设计、建造、装修、装饰等费用票据的取得与税前扣除规范 6、销售房屋的附赠品（汽车、家电等等）票据的取得与税前扣除规范 七、财务费用票据处理与税前扣除规范 1、向金融机构借款利息支出、手续费、顾问费、佣金等票据处理 2、向非金融企业、个人借款发生的利息票据处理与土地增值税、企业所得税如何扣除 3、集团内部统借统还借款利息支出的票据处理以及如何才能税前扣除 4、向关联企业有息或无息借款的票据处理 5、先付息再还本与一次性还本付息票据处理异同以及税前扣除 6、信托股权融资、基金股权融资发生的利息支出的票据处理 7、银行代收的水电、电话等费用支出票据如何处理 八、经营租赁过程的票据处理 1、售后回租业务如何开具和取得票据 2、租赁期不等额租金收入收取如何开票     3、免租期是否需确认收入并开具票据 4、无租出借他人使用有哪些税务风险 5、转租业务如何开具发票 九、学员互动交流、专家现场疑难解答
• 房地产开发全程全税种涉税风险与纳税规划

  2015-09-23...
  查看详情>> 第一阶段  筹建立项阶段的涉税风险与纳税规划（仅列部分） 1、招拍挂形式取得的土地需要缴纳耕地占用税吗？ 2、招拍挂形式取得的土地契税缴纳有什么风险或隐患？ 3、招拍挂附加的红线外道路、公园等工程能否作为土地成本或开发成本处理？ 4、招拍挂形式取得的土地何时开始缴纳土地使用税，何时终止缴纳？ 5、招拍挂取得土地要不要缴纳印花税？ 6、土地出让金返还会涉及哪些税收风险，该如何规划才能规避？ 7、以地补路取得的土地成本怎么确认？ 8、购买烂尾楼（在建工程或在建项目）的土地成本或开发成本如何确认？能否享受差额征税待遇？ 9、通过合作建房取得的土地成本如何确认？合作建房的纳税规划空间有多大？ 10、通过购买股权取得的土地成本如何确认？有没有涉及到土地增值税等税收风险？ 11、委托代建房有什么税收风险？纳税规划的空间有多大？ 12、城中村改造、拆迁安置补偿税务上如何认定和处理？ 第二阶段  开发建设阶段的涉税风险与纳税规划（仅列部分） 1、支付给境外机构或个人的设计费、咨询费涉及哪些税收风险？ 2、“甲供材”工程取得的票据能否直接列支开发成本？需不需要“换票”或补交营业税等？ 3、园林绿化该取得什么票据？如何规划可以获得税收的最大利益？ 4、建安工程的造价可否无限扩大？有何技巧 5、工程违约金支出能否列支开发成本？ 6、改变规划或推倒重建所发生的支出能否作为开发成本处理？ 7、开发期间发生的借款利息能否作为开发间接费用处理？ 第三阶段  销售运营阶段的涉税风险与纳税规划（仅列部分） 1、取得的订金、定金、VIP、诚意金、保证金等需要缴纳营业税、土地增值税吗？ 2、没有产权的储藏室、车位/库销售税收上如何认定和纳税？ 3、“买一赠一”附赠的汽车、车库、家电、家具等如何纳税？ 4、售后回租或回购有什么税收风险，该如何规划？ 5、精装房销售税收怎么处理，有什么技巧？ 6、给老业主带新业主的佣金以及免物业费等涉及什么税收风险？ 7、以房屋抵顶债务怎么纳税？ 8、以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物或构筑物的如何征收营业税？ 9、单位和个人转让土地使用权，但未办理土地使用权证的过户登记，是否要纳税？ 10、单位或个人无偿将不动产或土地使用权赠予给其他单位或个人的行为是否纳税？ 第四阶段  清算注销阶段的涉税风险与纳税规划（仅列部分） 1、销售达到什么标准的楼盘必须或会被要求做土地增值税清算？如何规划延后清算 2、土地增值税清算的清算单位如何确定？有何技巧 3、土地增值税清算对扣除凭证有何要求？清算后又发生的成本费用该如何处理？ 4、土地增值税的不征税收入、免税收入有哪些？如何进行纳税规划才能取得利益最大化 5、土地增值税的视同销售有哪些？买一赠一需要确认土地增值税收入吗 6、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？ 7、房地产的土地取得成本如何确定？ 8、房地产的开发成本如何确定？企业建造的邮电通讯、学校、医疗设施等基础设施和公共配套设施的支出能否作为开发成本予以扣除？ 9、房地产开发费用如何确定？没有发生利息支出、既有银行利息又有其他利息支出的情况下该如何处理？ 10、房地产企业不能享受加计扣除待遇的情形有哪些？将未售房转为固定资产后出售能享受加计扣除待遇吗？ 11、在什么情况下房地产企业可以预提部分成本税前扣除？ 12、房地产企业注销前由于多预征土地增值税导致多缴企业所得税怎么处理，能不能退税？
• 房地产开发四大阶段税企争议问题大解析与纳税规划

  2015-09-23...
  查看详情>> 第一阶段  投资决策阶段的纳税筹划（本专题包含7大问题，仅列5个）   项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本？   投资方以土地投资怎样交纳营业税、契税？   投资方以非货币资产对房地产企业投资，评估增值税是否缴纳企业所得税？   房地产企业为解决资金不足，吸收其他企事业单位乃至个人资金合作开发应当怎样纳税？   股权收购、资产收购怎样选择特殊重组方式递延纳税？ 第二阶段  前期工作阶段的纳税筹划（本专题包含17大问题，仅列9个）   以房换地怎样计算土地成本？以地换房怎样计算确认土地使用权转让所得或损失？   企业合作建房怎样纳税？可否享受税收优惠？   取得土地使用权后，何时开始交纳城镇土地使用税，何时截止交纳城镇土地使用税？   对动迁户的拆迁补偿费怎样计入土地成本？以自建房产对动迁户进行补偿如何税务处理？   购置房产安置动迁户，购置费如何计入土地成本？怎样降低被动迁企业的税收成本？   房地产企业购置在建工程，完成开发后再出售怎样计算营业税？   政府土地出让金返还怎样处理可以降低税费支出？   以“拆一还一”方式进行动迁补偿，怎样交纳营业税？   土地闲置费如何进行账务处理？企业所得税与土地增值税对土地闲置费的处理有何差异？ 第三阶段  项目建设阶段的纳税筹划（本专题包含21大问题，仅列8个）   怎样划分开发成品的成本项目，开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些？   怎样区分商品房和配套设施？共同成本、间接成本怎样进行分配？   房地产企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施，其费用怎样计入开发产品成本？   利用地下基础设施建造的停车场怎样核算计税成本？怎样经营可以降低税费支出？   甲供材料的纳税人是谁？甲供材料怎样计算营业税？   房地产企业借款费用怎样核算？计算企业所得税和土增税对借款费用的处理有何差异？   各种类型利息问题应当怎样正确进行税务处理？何为资本弱化？   固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，房地产企业怎样正确计提折旧？ 第四阶段  竣工验收和销售阶段的纳税筹划（本专题包含38大问题，仅列24个）   销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入？   “买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税？   企业按计税毛利率预交企业所得税时，预交的营业税、土地增值税、以前年度亏损可否扣除？   采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税？   房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？   房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立法人公司的怎样计算应纳税所得额？   为了按年度缴纳企业所得税，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的可否预提成本？   非货币性资产对外投资增值何时缴纳企业所得税？   股权投资的股息、红利所得怎样纳税？损失怎样扣除？股权投资转让损益怎样纳税？   物业公司一次收取物业管理费，长期为客户提供物业服务的如何确认收入？   资产损失具体包括哪些内容？企业以前年度未扣除的资产损失应当如何处理？   “五险一金”怎样在税前扣除？ 发给职工的市内交通补助、办公通讯费、防暑降温费、冬季取暖补贴怎样在税前扣除？如何计算个人所得税？   股东应缴资本金未到位产生的利息支出可否税前扣除？   项目清盘时怎样进行企业所得税的清算。   计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些内容？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？   房地产开发企业经批准建造出售保障性住房，是否应当预缴土地增值税？   企业以房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？有何特殊规定？   怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分？   房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？   房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？   房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费支出？   企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？   房地产企业直接转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税？   怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？
• 房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范

  2015-09-23...
  查看详情>> 一、房地产收入构成及涉税问题解析  1、房地产行业取得的收入主要包括什么？  2、房地产行业收入确认原则有什么特殊性？  3、收取的违约金、滞纳金、赔偿金、代收代付的水电增容费、有线电视安装费等价外费用该如何做税务处理？  4、企业资产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产是否需要视同销售？该如何处理？  5、拆迁安置补偿支出如何税务处理？ 6、售后回租和售后回购有何区别？需要缴纳哪些税？ 7、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否涉及税收问题？该如何处理？  8、将开发产品或自有资产对外投资涉及到哪些税收问题？该如何处理？ 9、将开发产品转为自用或经营是否需要视同销售？需要缴纳哪些税？  10、将学校、幼儿园、车库或者停车位等不能销售的基础设施、公共配套设施对外销售，其收入是否计入房地产转让收入？ 需要缴纳哪些税？  11、 房地产行业取得的各类收入在什么时候需要纳税？  12、房地产行业取得的哪一些收入是免税或者不征税的？  13、房地产行业取得的各类收入都涉及到什么税？各种税收之间的差异如何？ …… 二、房地产行业成本与费用构成及涉税问题解析  1、房地产行业成本构成主要有哪些？各类成本列支多少才算是合理？  2、房地产行业成本扣除原则有哪些？  3、房地产行业完工标准如何规定？涉及哪些税收问题？  4、招拍挂土地的各类返还款是否需要纳税？在这种情况下如何确认土地成本？  5、合作建房的土地成本如何确定？涉及哪些税收问题？  6、房地产企业如何划分成本费用对象？  7、被政府部门征收的土地闲置费能够作为房地产成本进行处理？涉及到哪些税收问题？  8、房地产企业建造的营销设施建造费能够作为成本处理？涉及到哪些税收问题？  9、房地产行业费用构成主要有哪些？  10、不同税种对房地产行业费用税前扣除的原则主要有哪些？有什么区别？  11、取得合法有效扣除凭据主要有哪些？  12、疑难、热点税前扣除项目解析 ……
• 房地产企业税收政策大解析与稽查风险防范

  2015-09-23...
  查看详情>> 一、未完工开发产品取得的收入 1、房地产企业确认收入会计和税法的最大差异在哪里？房地产企业的预收账款可以计提业务招待费吗？房地产企业的预收账款怎么填申报表？ 2、为什么说预计计税毛利率就是最低毛利率？是否允许扣除期间费用税金及附加（包括预征的土地增值税）？ 3、计入当期的应纳税所得额到底是什么意思？为什么说不申报预售收入就属于偷税? 二、未完工开发产品取得的收入和实际销售收入的结转 企业销售未完工开发产品完工结转销售收入的时点是什么？完工标准到底看哪个？ 三、分解收入和截留收入 1、为什么说代收费用的分解是有效的筹划？ 2、为什么说销售时装修合同和销售合同分开签是无效的筹划？ 3、房地产企业是怎样截留收入10%的？税务人员又是怎么检查截留收入的？ 四、销售收入的几种形式涉税风险点分析。 五、预租及租金收入 1、出租人租金提前一次性收取的，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。这里的“可”字如何理解？ 2、出租人租金一半收租金，一半收管理费的想规避房产税的做法税务局同意吗？ 六、视同销售收入 1、企业所得税视同销售的原则是什么？ 2、无偿赠送企业所得税、营业税、土地增值税的处理，买房送电视属于混合销售吗？为什么交了营业税国税局还说要交增值税？ 3、回迁房如何视同销售？回迁房到底有没有视同销售所得? 第二部分：成本费用的扣除政策解析及税务稽查风险控制 一、税前扣除的六大原则是什么？ ◇：国家税务总局2011年34号公告说在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。这句话的意思是不是说企业平时可以随便预提费用，这样企业季度就不用怎么预缴税了，企业大部分的税就可以滞后到汇算清缴才交，这样的做法有税务风险吗？ 二、计税成本的计算与扣除 1、11种方式取得土地成本的确定 ⑴、以招、拍、挂方式取得土地成本的确定⑵、以分立方式取得土地成本的确定 ⑶、以购买股权方式取得土地成本的确定⑷、以合并方式取得土地成本的确定 ⑸、以拆迁安置方式取得土地成本的确定⑹、以划拨方式取得土地成本的确定 ⑺、以接受投资方式取得土地成本的确定⑻、以置换方式取得土地成本的确定 ⑼、以合作建房方式取得土地成本的确定⑽、以路换地方式取得土地成本的确定 ⑾、以购买转让土地方式取得土地成本的确定 2、建造成本的确定 ⑴、前期工程费的税务处理  ⑵、建筑成本的税务处理，甲供材有什么税务风险？税务机关是怎样检查虚开建筑发票的？ ⑶、基础设施建设费的税务处理 ⑷、公共配套设施费的税务处理 ⑸、开发间接费用的税务处理 3、计税成本核算的7个步骤是什么？ 三、房地产企业期间费用税务稽查风险控制 1、工资薪金 ⑴、为什么必须要实际发放的的工资才可以税前扣除？ ⑵、职工必须同时符合哪两个条件？ ⑶、用权益结算的股份支付可以税前扣除吗？ ⑷、雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款虽然可以税前扣除了，但是，必须要做对会计分录才行，这个会计分录你会做吗？ 2、借款费用 ⑴、浮动利率在什么情况下才可以税前扣除？ ⑵、集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗？ ⑶、关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗？ ⑷、向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值可以加计扣除吗？ ⑸、个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗？ 3、福利费、工会经费、职工教育经费 ⑴、税总2010年1月28日在线访谈说企业发给职工的过节费既属于工资总额，又作为福利费是什么意思？ ⑵、职工旅游费的入帐凭证用什么比较好？会议费可以用旅游发票吗？ ⑶、为什么工会经费的使用与企业所得税没有关系，但是，与个人所得税有关系？ ⑷、老总的EMBA学费可以税前扣除吗？ 4、广告宣传费 ⑴、企业取得“大头小尾”广告网络发票可以税前扣除吗？企业应如何防范？ ⑵、为什么说虚开广告发票是死路一条？税务局是怎么检查企业虚开广告发票的？ 5、资产损失不用去税务局报批了，企业是不是就可以随便弄点损失税前扣除呢？ 6、亏损弥补是向前弥补还是向后弥补？为什么房地产企业可以向前弥补？ 7、境外费用的扣除 ⑴、为什么所有的企业都必须学习《中新协定条文解释》？ ⑵、劳务派遣与常设机构如何区别？税负差异大吗？ ⑶、为什么完全发生在境外的设计费不但要交营业税，还不可以税前扣除？
• 房地产企业所得税年度纳税申报表填制技巧与风险控制

  2015-09-23...
  查看详情>> 一、新版纳税申报表制定背景与架构 1.2014版申报表出台背景和设计理念探知 2.2014版申报表整体架构及房地产行业应填报的表格为哪些？ 3.企业基础信息表填报技巧和注意事项 二、新版纳税申报表填报实务和风险控制 重点讲解： 主表的逻辑机构、主表与附表的勾稽关系以及附表与附表的关系 新报表主要变化点及申报税收风险点、15张纳税调整项目明细表的填列与税会差异 包括：收入费用明细表的变化及填报要点 纳税调整项目明细表的变化及填报要点 弥补亏损明细表的变化及填报要点 税收优惠明细表的变化及填报要点 境外所得税收抵免明细表的变化及填报要点 新增汇总纳税表及填报要点 1.房地产企业预售收入和销售收入如何确认填报 2.房地产企业发生的以房换地等非货币性交换如何确认填报 3.商业地产取得的租金收入如何确认并填报 4.土地出让金返还涉及什么税收问题，该如何填报 5.企业将资金借与他人使用涉及什么税收问题，该如何填报 6.企业发生的捐赠支出涉及什么税收问题，该如何填报 7.企业支付的代售房手续费和佣金涉及什么税收问题，该如何回避风险，如何填报？ 8.企业非金融企业或股东个人借款支付的利息支出涉及什么税收问题，该如何回避风险，如何填报？ 9.房地产企业必然会涉及到的视同销售风险有哪些？该如何回避风险，如何填报？ 10.房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额是什么？该如何填报？ ......
• 房地产商业模式的演变与创新

  2015-09-23...
  查看详情>>  一、上半场：扭曲的商业模式   行业特征：假冒伪劣；粗制滥造；投机取巧（政府层面、开发商层面、购房者层面）   行业现象：房价飞涨、巨富狂生、市场混乱   催生因素：没有房、不差钱、我想有个家   行业关注度：机会、关系、搞定   行业心态：盗贼心态，为富不仁   二、中场：宏观调控   遭遇危机：死伤惨重   应对危机：八仙过海   敢问路在何方：让历史告诉未来；行业未来成长性趋势；追求商业模式的巨大创富 三、下半场：商业为王、模式造富   商业模式的天时地利人和   重视房地产商业模式的驱动因素：刚性需求的变化趋势；投资、改善需求的变化趋势；制度红利的变化趋势；土地供给的变化趋势   中国房地产商业模式的变革之路   资产运作模式；产业价值链模式；多元化经营模式。   快速复制规模制胜之“万科模式”   现金流滚资产之“万达模式”   官商结合之“胡雪岩模式”   房地产金融创新模式   前店后厂传统模式   蓝海战略之“复合地产模式”   ......      
• 房地产涉税疑难点九大专题与法律风险规避

  2015-09-23...
  查看详情>> 一、房地产企业收入确认争议问题分析及法律风险规避 1、未签合同的定金、会员费、诚意金收入预缴所得税吗？营业税争议何在？ 2、企业销售未完工开发产品取得的收入，能否扣除期间费用、营业税及附加、土地增值税？ 3、财政补贴收入、土地出让金返还等不征税收入的条件主要有哪些？税企争议的主要焦点在哪？ 二、房地产企业视同销售收入争议问题及法律风险规避 1、营业税、土地增值税、企业所得税规定的视同销售类型差异分析？税企争议的主要焦点何在？ 2、视同销售收入计价顺序有哪些？3、视同销售的账务处理与纳税调整如何操作？ 三、房地产企业成本、费用的扣除最新政策变化分析 1、房地产企业资产折旧摊销主要争议在哪里？ 2、房地产业跨地区经营总分机构管理，如何规避属地管理的风险？ 3、如何对房地产业高收入企业员工工资的“合理性”进行认定？ 4、房地产企业是否可以进行核定征收？如何确定核定的利弊？ 5、租金、利息支出税务处理的争议问题如何应对？ 6、土地闲置费、营销设施建造费税前扣除的税企争议主要焦点何在？如何正确处理？ 7、地产企业支付赔偿金、补偿款容易产生哪些涉税争议问题？ 8、地产企业善意接受虚开的建筑、广告、货物发票如何处理？9、土地投资如何确定计税成本在 税前扣除10、纳税人当年发生支出，但取得发票在第二年，所得税和土地增值税如何扣除的争议？ 四、房地产企业借款涉税风险处理 1、企业向非股东自然人借款利息能否税前扣除？ 2、企业之间资金拆借如何把握利息支出限度？税企争议主要焦点处理？ 3、母子公司之间利息支出如何规避税务风险？ 4、老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险？ 5、如何用正确的方法，规避利息收入与支出的涉税风险？ 五、甲方供材料的争议处理 1、为何税务机关会要求甲方缴纳甲供材的营业税？甲方供材料合同如何签订，税务风险最低？ 2、甲供材自建论是否可解决甲方供材料的发票和税收征管问题？3、甲供材料会计处理问题，如 何与税收协调？ 4、甲供材料发票如何开具？甲供材税款如何承担？ 5、甲方供材料发票，计算所得税和土地增值税是否可以扣除？如何化解？ 六、车库、车位、地下停车场、售楼部所得税、土增税、房产税争议如何化解？ 1、税务机关为何对地下车库、售楼部产权归属界定问题关注？  2、销售、出租车库、车位、地下车库税收风险有哪些？ 3、开具发票销售和出租地下停车位，如何防范税收风险？ 4、车库、车位、地下停车场、售楼部争议如何进行税务沟通？ 5、将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？土地增值税如何清算？ 七、政府返还土地出让金和返还税收的处理 1、政府返还会计处理是计收入还是冲成本？2、政府返还的企业所得税如何处理是最佳选择？ 3、政府返还的土地增值税如何处理？4、政府返还税收风险有哪些？可能被认定不征税收入吗？ 专题九：拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题 1、拆迁补偿的各种形式利弊取舍  2、拆迁补偿营业税、所得税、土地增值税处理 3、拆迁补偿应取得的票据问题    4、利用拆迁降低税负的有效途径——拆迁补偿 八、房地产取得土地与合作开发的纳税风险化解之道 1、招拍挂直接购买土地使用权的税务处理   2、以拆迁方式取得土地问题 3、租赁取得土地搞开发的涉税风险  4、合作开发—项目投资，固定收益或分配利润的税务处理 5、取得土地使用权环节契税的依据有多大？  6、土地使用税何时开征收与停征？  7、为什么交了耕地占用税还要交土地使用税？ 九、房地产企业发票处理的关键问题 1、虚开普通发票的罪与罚及风险规避方法 2、税务稽查认定的假发票主要形式，如何认定真的还是假的发票？ 3、税务稽查中大额无发票如何处理？  4、税务机关如何检查假发票实战分析
• 房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理

  2015-09-23...
  查看详情>> 第一部分  土地增值税政策与清算技巧 一、土地增值税法规与最新政策解读 1、土地增值税的纳税人和清算对象是谁？ 2、土地增值税的征税对象和范围有哪些？  3、土地增值税的计税依据如何确定？ 4、土地增值税的适用税率和速算扣除数有几级？ 5、土地增值税的计算原理与计算方法   6、土地增值税收入确认问题 （1）应税收入如何确认 取得的收入有哪些需要缴纳土地增值税？  销售面积发生差错存在补退款如何处理？  收取的违约金、滞纳金、赔偿金等价外费用要不要计算缴纳土地增值税？  代收代付的水电增容费、有线电视安装费、网络费等如何处理？  开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产是否需要视同销售？该如何处理？  将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？  将不能销售的公共配套设施对外销售了又该如何处理？  将自有的土地承包他人开发收取的承包金如何做税务处理？  企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？  拆迁安置土地增值税如何计算？ 以上各种行为的营业税、企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？ …… （2）不征税收入如何确认  将开发产品对外捐赠是否需要缴纳土地增值税？ 将土地和开发产品对外提供担保、抵押是否需要缴纳土地增值税？ 单位或个人将自有的房产与他人交换是否需要缴纳土地增值税？ 什么是代建房？是否需要缴纳土地增值税？ 房地产评估增值是否需要缴纳土地增值税？ 以上各种行为的营业税和企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？ （3）免税收入如何确定 纳税人建造普通标准住宅出售征免税    国家征用、收回房地产的征免税 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税 以房地产进行投资、联营的征免税 合作建房的征免税 企业兼并转让房地产的征免税 1994年1月1日以前已签订房地产转让合同的征免税 …… 7、土地增值税准予扣除项目金额的确认问题 （1）准予土地增值税前扣除的确认原则   （2）取得土地使用权所支付金额确认 （3）房地产开发成本如何确认？         （4）房地产开发费用如何确认？ （5）与转让房地产有关的税金如何确认？ （6）房地产企业的加计扣除如何确认？ （7）转让旧房如何计算准予扣除项目的金额？ …… 二、土地增值税清算应对技巧 1、清算单位     2、清算条件    3、非直接销售和自用房地产的收入确定 4、扣除项目清算    5、土地增值税清算应报送资料       6、清算项目的审核鉴证 7、土地增值税的核定征收  8、清算后再转让房地产的处理  9、土增税的预征规定 三、土地增值税纳税筹划方法大揭秘 ◆临界点法   ◆费用转移法 ◆收入分散法 ◆费用分摊法 ◆利息支出法  ◆建房方式法 ◆合作建房法 ◆代收费用法 ◆核算对象法 ◆股权转让法 第二部分  房地产项目清算实务与技巧    一、房地产项目清盘注销及公司注销的规划安排 1.公司清算与项目清算有何区别   2.项目清算如何进行税务处理与清算程序 3.公司清算税务处理的时间要求       4.项目清盘企业所得税的处理技巧 5.公司清算财产的分配顺序及要求 6.公司清算股东取得剩余财产的税务处理 二、项目清算中的税务风险规避策略 1. 房地产税务风险的来源与关键点控制 2. 项目清算风险的税务处理技巧 3. 公司清算时多交的税务能否办理退税？如何退？ ……
• 房地产行业不同开发模式涉税风险与纳税规划

  2015-09-23...
  查看详情>> 第一部分： 房地产不同开发模式涉税风险与筹划 1、一级土地开发模式涉税风险分析与筹划 （1）一级土地开发的成本构成主要有哪些？ （2）影响一级土地交易价格的主要因素是什么？ （3）一级土地开发遇到的涉税风险主要有哪些？应如何回避或筹划？ 2、工业地产开发模式涉税风险分析与筹划 （1）工业地产的界定与物业特点 （2）工业地产主要开发模式与特点 （3）工业地产运行现状与价格影响主要因素有哪些？ （4）工业地产未来发展趋势分析 （5）工业地产涉及的税收风险有哪些？应如何回避或筹划？ 3、公租房、廉租房和经济适用房等社会保障性住宅开发模式涉税风险分析与筹划 （1）社会保障性住房税收优惠政策的享受主体是谁？ （2）社会保障性住房的营业税如何缴纳？ （3）社会保障性住房的土地增值税如何缴纳？ （4）社会保障性住房的企业所得税、个人所得税如何缴纳？ （5）社会保障性住房的土地使用税、房产税等其他各税如何缴纳？ 4、高端住宅开发模式涉税风险分析与筹划 （1）何为高端住宅？构成高端住宅的主要因素有哪些？ （2）中国高端住宅的市场空间如何？ （3）房地产开发商为什么要做豪宅？ （4）高端住宅涉及的税收风险主要有哪些？ （5）高端住宅的税收筹划空间如何？主要有哪些方法或技巧？ 5、商业地产开发模式涉税风险分析与筹划 （1）什么是商业地产？商业地产有什么特点？ （2）商业地产运营常用模式有哪些？涉及哪些法律风险？ （3）决定商业地产开发成功与否的主要因素有哪些？ （4）售后回租、售后回业务购涉及到哪些税收风险？应如何进行相应的税收筹划？ （5）带租约的产权销售如何运作？如何防范涉及的税收风险？ 6、城市综合体开发模式涉税风险分析与筹划 （1）什么是城市综合体？有哪些特点？ （2）城市综合体如何分类？它的主要功能有哪些？ （3）城市综合体开发主要标准和要点有哪些？ （4）城市综合体涉及的税收风险主要有哪些？ （5）应该如何进行城市综合体的税收筹划？ 7、旅游地产开发模式涉税风险分析与筹划 （1）什么是旅游地产？旅游地产有什么特点？ （2）旅游地产分类和未来发展趋势分析 （3）产权式酒店涉税风险分析 （4）旅游地产涉及的税收风险主要有哪些？如何进行相应的税收筹划？ 8、养老地产开发模式涉税风险分析与筹划 （1）什么是养老地产？养老地产有什么特色？ （2）养老地产的运作模式有哪些？ （3）养老地产未来发展趋势分析 （4）养老地产有否存在税收优惠？涉及的税收风险又有哪些？ 9、合作建房开发模式涉税风险分析与筹划 （1）什么是合作开发？合作开发涉及到什么样的法律关系？ （2）合作开发在司法上如何认定？ （3）合作开发涉及的营业税、土地增值税、企业所得税风险主要有哪些？ （4）案例分析合作开发的税收筹划