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• 商业地产投资分析与操盘详解

  2015-10-10...
  查看详情>> 传统意义上的好地段往往指: 商业物业处在城市中心或临近城市的中心商业区； 处在商业有发展潜力的地段，或是临近交通枢纽的地方（火车 站，长途汽车站等）； 十字路口等人流汇聚之地。 4、规模性 在规模效应中，需要特别指出的是规模的边际效应，规模在扩张到一定程度后，其规模的边际效应就会降低，所以规模并非越大越好。 5、布局性 (1)在市场完善的硬件设施中，布局尤为重要，一个畅通的设计、切合实际的布局会使一个市场最快地步入良性运营状态；反之，很多类似迷宫的设计，却适得其反。 (2)市场布局中通道的设计标准为2.4m宽，各主通道可达2.8m、3m、3.6m或更宽，而辅通道为2.2m、2m、1.8m、1.5m，具体可根据不同区域的人流有所增减，主辅有所分明。 (3)在布局中如何甄别优质摊位位置有以下6个方法： 人流量大。 摊位展示性强，即把角或展面宽的摊位，把角摊位可有两个展示面。 标识性强，即在市场中有明显标识易于记忆的商铺。 人流储积空间大，即商铺前场地空间易于消费者驻留。 购物习惯性。如直线通道的黄金点。 相邻物业价值性。如相邻是品牌店、主力店，其较多顾客流量对相邻店的生意就有带动性作用。 6、硬件性 硬件性的内容主要包括建筑物本身的功能性及展示性（室内及室外）。 (1)功能性 (2)展示性 7、稳定性 市场的稳定性主要表现在如下几个方面: （1）物业产权的稳定性 （2）手续的稳定性 （3）建筑物硬件的稳定性 （4）商圈的稳定性 8、人气 人流、车流和交通状况，这3部分合称为人气的表现。人气包括商户 人气和消费者人气两个方面。 9、资源性 10、竞争与兼容性 （1）竞争性 （2）兼容性 11、商圈分析 按照市场消费属性可分为综合性区域消费类市场和各类专业性市场。 （1）商圈的界定方法主要有：同心圆法、行车时间法、路线调查法。 (2)商圈分析需要在商圈界定完成的基础上进行，其主要方法有：  比率人口相乘法  单位零售房地产面积商品零售额比率比较法  房地产开发度指数法 (3) 商圈分析的分析步骤 确定市场类型。 研究市场商品服务范围（街道、城市、地区），确定商圈范围。 调查在商圈范围内现有该种类型市场的商业楼面，包括已经出租的楼面、控制楼面的总量；调查商圈范围内的人口数量，居民收入和消费状况及单位楼面的租（售）价格。 研究人口统计数据和经济状况，分析商圈内可以支撑的总的商业楼面面积。 比较商圈现有的商业楼面与该商圈可支撑的总的商业楼面之间的差异，从而发现商业房地产的开发潜力。 根据商圈外的具体情况进行研究，并对上述开发潜力作进一步修正。 (4) 核心商圈与辐射商圈 核心商圈为项目所在区域的商圈，其主要分析商圈中商户的总量、总经营面积、各业态量、各业态细分状况、各市场的硬件条件、租金、售价、使用权价、转租金、转让费、付款方式、主流摊位规格、各服务业态、商圈内各市场的硬件、软件的差异化等，通过对这些数据的核算，得出项目的支撑，这也是所有参数分析中的关键所在。 转让费=（市场摊位一手租金-二手租金）*5 12、人口分析 在商业地产的宏观分析中有地缘与人口的关系及人口与经济的关系。在地产项目中则涉及商圈内人口的关系，即小区域范围的人口关系，在市场中人口分为消费者和商户两个部分。 （1）消费者分析 （2）商户分析 在商户分析中，尤其对于区域商户的认同习惯性要侧重分析。 13、人性 以上12项参数都是硬性的，只有人性是可塑的、变化的。 14、十三参数使用要点 （1）SWOT分析方法 优势 劣势 机会 威胁 （2）十三参数使用方法要点： :人性是一切的基础，“人和”是最重要的。 时机性与进程性是限制参数，它是项目的最前提的条件。 地段性、商圈分析、人口分析、人气是项目的地缘属性。 规模性、硬件性、布局性、资源性都是运作团队和执行操作能力 对技术面的把控。 稳定性与资源性是对后期运营和管理进行考察的属性。 竞争与兼容性是对“地利”各参数作优劣分析的综合评判。 地段性与规模性相比，规模性大于地段性。 规模达到垄断后，下一个阶段就由行业进程性打破。 地段性与资源性相比，资源性在产生突发因素的情况下大于地段 性；而在正常情况下，地段性则大于资源性。 任何属性中，如违反进程性，其他属性的作用将削减。 地段性、规模性、布局性中，规模性最强，其次在同质下的布局 性，然后是地段性，布局性有时与地段性同等重要。 就硬件性与地段性而言，租金是不由硬件性而改变的，租金是由 商业的支撑关系（即商圈分析与人口分析推算出支撑）所决定的，对硬 件性需求不是特别明显。支撑是商业地产的核心，商圈分析和人口分析 是十三参数分析的核心。 资源性强的行业，其市场兼容性就差。 参数分析是一项充满挑战与魅力的工作，在实际情况中，应根据市 场需要灵活运用，不断潜心体会、融汇贯通。 四、商业房地产投资技术分析方法 定性分析则是通过对商户和消费者做有针对性的访谈问卷，在“质”的方面进行定位分析，即得出大厦定位、商户定位和消费者定位的依据。 通过定性访谈，可以了解商户的需求及意愿，为大厦定位打下基础。而通过对消费者的访淡，即可以了解消费者的意愿。核心商圈及辐射商圈内的消费者都要进行访谈，其中要注意访谈的量，一般要超过100位。对商户的访谈，就主要是针对目标商户群，以核心商圈为主。 定性分析主要针对两部分，即商户和消费者。通过对商户的问卷访谈对市场定位、商户定位和产品定位都有参考作用。而通过对消费者定性访谈也可为市场消费者的定位提供参照。 五、商业房地产投资运作模式 从目前国内商业房地产开发现状来看，最核心的问题是开发商的短期变现和长期经营之间的矛盾，这是一个阶段性的问题 1、定单式的开发模式，其中以几年前万达地产的开发模式为代表。 2、单一的出售模式。 3、出售后统一管理或者叫售后返租和包租。 4、以租代售。 5、开发商出售加持有。 6、开发商完全持有。 六、商业房地产市场建筑设计要点 七、商业项目筹备期、蓄水期、预热期、强销期、持销期、开业期、养市期各个时期的特点和模式探讨  
• 房地产开发拿地模式及标杆企业案例分析

  2015-10-10...
  查看详情>> 一、房地产企业投资拿地政策环境分析与解读   1、当前国内房地产行业面临的投资形势   2、“十八大”后，房地产行业的投资政策导向   3、城镇化与中小城市投资机会分析   4、未来5年国内房地产的投资方向   二、当前房地产企业投资模式 1、大盘开发的模式   2、刚性需求性项目的投资模式   3、稀缺资源项目的投资模式   4、军产模式   三、投资拿地工作的理念和认知   1、投资管理在企业系统中的地位   2、国内标杆房地产的投资管理方式   3、投资管理的要素    4、不同企业对投资管理的实践途径   四、宏观调控后，品牌房企在拿地领域的对策   1、宏观政策变化后，投资管理决策的调整方式   2、政策空白空间的土地拓展方向   3、对国土政策和具体地块竞买政策的研究   4、土地优惠政策的争取技巧   案例:龙湖土地整治项目   五、标杆企业常用的拿地策略分析   1、不同类型企业的拿地策划   2、典型企业勾地技巧研究   3、门槛条件的设置   案例：项目条件设置汇总研究   六、品牌企业前期如何控制地皮   1、国内地产企业通行的拿地方式   2、各种方式组合运用的效果分析   3、企业前期土地谈判的方式及阶段性成果   4、典型的土地协议案例分享   某项目案例：某项目合作意向书、股权转让协议书   七、投资拿地工作的常用工具   1、土地储备跟踪表   2、目标地块重点跟踪表   3、城市发展月报   4、地区公司发展部月度简报   5、特定地块土地深度分析简报   6、项目的静态投资和动态测算模版   7、投资建议书   八、投资拿地体系的建立与培养   1.投资人员的精细化培养       投资人员的选择和培养       发展部人员的搭建和岗位职责       投资人员的基本素质   2.投资工作的秘密性和隐蔽性       信息的最快传递和决策途径       如何挖掘土地信息中的秘密       独立完成拿地工作的心里调节   3.不同地域企业对投资成果的奖励政策   九、投资管理风险管理与后评价   1、项目运营后评价案例分析（2—3个）   2、风险管理对再投资的重要性
• 房地产股权并购重组操作和融资风险规避实战

  2015-10-10...
  查看详情>> 房地产私募基金、并购重组操作和融资风险规避实战培训大纲 第一部分：房地产企业融资多渠道建设与可行性分析 第二部分：房地产私募股权投资基金操作 1、运作房地产私募股权投资基金需必备的N多条件  2、基金募集流程与方式方法及如何建立募资渠道 3、拟投项目筛选与尽职调查需重点关注的事项 4、投资决策必须规避哪些风险 5、已投项目的管控模式与策略 6、开发项目如何获得私募基金的青睐 第三部分：房地产并购重组操作 1、房地产并购重组的动因 2、房地产并购重组的三种类型 3、房地产并购重组的十二种基本方式 4、房地产并购重组的程序与要点 5、房地产并购重组过程中的六大法律风险 6、房地产并购重组的五大特点 7、房地产并购重组的三大模式 8、房地产并购重组案例解析 （1）房地产开发中项目收购案例 （2）房地产开发公司股权收购 （3）信达地产收购ST天桥 （4）外资并购境内房地产企业案例 第四部分：房地产企业各融资渠道法律风险分析与规避策略 1、各类型实际案例分享 2、现场解答学员融资中遇到的法律问题
• 房地产企业非人管理能力提升与项目总胜任特征模型

  2015-10-10...
  查看详情>> 一、       房地产人力资源管理 1、 人力资源管理发展阶段 2、 人力资源管理在房地产中的现状 3、 房地产人力资源管理特点 案例实战：房地产HR与员工对比分析 管理分享：人力资源管理和人才管理模型、组织级管理成熟度模型  二、       房地产非人力资源经理的人力资源管理 1、           非人力资源经理在工作中的角色定位与认知 2、           房地产非人力资源经理的人力资源管理  三、       房地产项目（总）经理胜任力模型 1、           项目（总）经理在房地产企业的战略地位 2、           房地产项目（总）经理胜任特征概念  四、       非人力资源经理的招聘技术与技巧 1、           房地产人才管理的现状分析 2、           房地产企业招聘与配置工作分析 3、           非人力资源经理的招聘与面试技术及技巧  五、       非人力资源经理的育人与用人技能 1、           房地产企业在培训与开发中的困惑分析 2、           非人力资源经理的育人与用人之道  六、       非人力资源经理绩效管理提升 1、           房地产企业的绩效管理与绩效考评 2、           从房地产里程碑节点到绩效考评指标 3、           非人力资源经理绩效考核技能应用
• 社区商业地产以及商业步行街的前期规划、选址定位与高效招商实务

  2015-10-10...
  查看详情>> 一、社区商业概述       社区商业的定义       社区商业与城市商业的区别       社区商业的特点       社区商业类型      二、打造社区商业的目的       是整个大社区的配套       为获取更大利润       社区商业开发的常见误区      三、社区商业与开发项目的关联       社区商业必须尊重开发项目的定位       社区商业必须尊重开发项目的总体规划      四、社区商业与城市商圈的关系      1、从商业格局看有多少个商圈       各个商圈怎样的规模       各个商圈的相对位置、距离       各个商圈功能、关系       商圈是自然形成的吗       政府层面对商业的布局规划       项目在一个成熟商圈内,竞争激烈,该怎么定位       项目不在成熟商圈内,配套不全、设施不完善,又该怎样定位      2、城市商圈有哪些商业形态       各类商业形态的规模、比例       各类商业形态的经营现状       各类商业形态运作模式       各类商业形态的相互关系       各类商业形态的建筑特色       各类商业形态的配套组成       各类商业形态的发展前景      3、城市商圈 有哪些商业形态       各类商业形态的规模、比例       各类商业形态的经营现状       各类商业形态运作模式       各类商业形态的相互关系      五、社区商业与周边环境分析       开发项目周边的自然环境       开发项目区域的市政配套       本项目商业与周边项目商业的关联关系       开发项目的交通网络状况      六、社区商业终端消费者研究       终端消费者的区域划分       终端消费者的人口比例       终端消费者的消费特征      七、社区商业的选址       大型社区商业选址       中小型社区商业选址      八、社区商业的定位策划       终端消费者调查内容设置       终端消费者需求分析       社区商业主题定位       社区商业的功能定位       社区商业的业态定位       位于主题商圈边缘和独立于商圈的商业物业的不同定位      九、社区商业的建筑规划       社区商业的规模设定       社区商业的建筑风       社区商业的休闲配套设置原则       社区商业的整体氛围营造       人流动线的规划       铺位面积配比       合适铺位开间/进深比例      十、社区商业的租售价格       商铺租售价格与整体项目的定位相关       商铺租售价格与业态定位相关       与周边社区商业项目的比较       运用参照系数减法       租价反推的方法      十一、招商工作步骤       组建团队       制定招商计划       制定招商宣传资料       制定招商工作进度表       制定招商工作流程       选定招商目标       设定招商条件       制定招商优惠和扶持措施       招商谈判和签约       组织商户的商装      十二、商业规划与实施       划分商业类别和品牌       规划预留主力店的位置       维护统一主题形象和统一品牌形象       招商的顺序原则       主力店的选择要充分考虑业态之间的关联性       做好招商摸底       洽谈品牌商家进入       社区商业同中小主力店初步洽谈的准备       商铺销售与项目招商的关联       如何举办商铺招商活动       招商的方式及注意问题      十三、社区商业的推广和销售      1、确定推广方向       以品牌推广为核心       以产品推广为核心       以概念推广为核心      2、确定推广策略       市场机遇明显、项目优势明显-全面领先型市场策略       市场机遇明显、项目劣势明显-改善劣势型市场策略       市场风险明显、项目优势明显-差异化型市场策略       市场风险明显、项目劣势明显-规避竞争型市场策略      3、确定推广步骤      4、确定推广主题